レオパレス21は上場廃止になる？光通信などが進めるTOB1000円・株主と入居者への影響を整理

レオパレス21は上場廃止になる？光通信などがTOB、1000円で株主・入居者はどうなる

2026年9月14日、レオパレス21に対する大規模なTOB（株式公開買付け）が発表されました。

報道では「光通信がレオパレス21を買収」「レオパレス21を非公開化」といった見出しも出ているため、

「もう上場廃止が決まったの？」
「レオパレス21の株を持っていたらどうなる？」
「住んでいる部屋の家賃や契約も変わる？」
「電気やインターネットが光通信系に切り替わるの？」

と気になった人も多いはずです。

まず結論から言うと、レオパレス21はTOB成立後に株式を非公開化し、最終的に上場廃止とする計画です。

ただし、2026年9月15日時点ではまだ上場廃止になっていません。東京証券取引所での現在の扱いは「監理銘柄（確認中）」であり、上場廃止日も決まっていない状態です。TOBが成立した後も、株式併合や株主総会などの手続きが予定されています。

また、今回のTOBを単純に「光通信がレオパレス21を100％子会社化する」と理解するのも正確ではありません。正式な公開買付者は株式会社K891で、その親会社には今後、光通信に加えてMBKパートナーズ系、NECキャピタルソリューション系の投資ファンドが出資する予定です。

株主だけでなく、現在レオパレス21に住んでいる人や物件オーナーに何が起こるのかまで、9月15日時点の公式資料をもとに整理します。

レオパレス21は上場廃止になる？現時点ではまだ上場中

今回の計画が予定通り進めば、レオパレス21株は最終的に上場廃止となる見込みです。

ただし、「上場廃止がすでに決定した」「TOBが始まった9月15日に上場廃止になった」という段階ではありません。

東京証券取引所は9月14日、レオパレス21株を**監理銘柄（確認中）**に指定しました。

監理銘柄とは、上場廃止となる可能性が生じた銘柄について、東証が上場廃止基準に該当するか確認している段階を示すものです。すでに上場廃止が正式決定した銘柄を意味する「整理銘柄」とは違います。9月15日現在もレオパレス21は東証プライム市場の上場会社です。

今回予定されている大まかな流れは次の通りです。

レオパレス21側の資料では、2027年1月頃に株式併合を行うことが予定されています。ただし、併合比率は9月15日時点で未定で、TOB成立後に開かれる臨時株主総会での承認も必要です。

東証も「TOBが成立し、株式併合の議案が株主総会で承認されたときに上場廃止になる」という趣旨を示しています。

つまり、

TOB開始 → TOB成立 → 株主総会などの手続き → 株式併合 → 上場廃止

という順番です。

「TOB成立＝その瞬間に上場廃止」ではありません。

TOBは1株1000円、期間は10月30日まで

今回のTOBでは、レオパレス21の普通株式を1株1000円で買い付けます。

主な条件をまとめると次のようになります。

レオパレス21は9月14日の取締役会でTOBへの賛同を決め、株主に対して応募を推奨しています。

重要なのが、158,716,000株という買付予定数の下限です。

応募された株数がこの下限に届かなかった場合、K891は応募された株を一部だけ買うのではなく、すべて買い付けません。

逆に下限以上の応募があれば、上限は設けられていないため、応募された株式をすべて買い付ける予定です。

TOBが不成立となった場合、応募していた株式は返還されます。その場合、今回示されている株式併合や上場廃止までの計画がそのまま予定通り進むとは言えなくなるため、その後は改めてレオパレス21などからの発表を確認する必要があります。

「TOBが不成立なら必ずそのまま上場を続ける」とまで現時点で断定することもできません。

TOB価格1000円は「52.21％高」と「約45％高」のどちら？

今回のニュースでは、1000円というTOB価格について「52.21％のプレミアム」とする説明と、「直前の株価より約45％高い」とする説明の両方が見られます。

数字が違うのは、比較している株価の日付が違うためです。

レオパレス21の公式資料では、TOB公表日の前営業日にあたる2026年9月11日の終値657円を基準にしています。

公式資料で「52.21％」となっているのはこのためです。

一方、TOBが発表された9月14日のレオパレス21株の終値は691円でした。1000円は691円より約44.7％高いため、こちらを基準にすれば「約45％高」となります。

したがって、52.21％と約45％のどちらかが間違っているわけではありません。

なお、9月15日の取引時間中の株価は刻々と動くため、この記事ではリアルタイム株価を基準にはしていません。

「光通信が買収」と報じられているが、光通信だけの買収ではない

今回のニュースを少し分かりにくくしているのが、K891、K892、光通信、MBKパートナーズ、NECキャピタルソリューションと複数の名前が出てくることです。

一般向けには、**「光通信など3者が共同でレオパレス21の非公開化を進める」**と理解するのが分かりやすいでしょう。

正式な公開買付者は株式会社K891です。

K891の親会社がK892で、TOB成立後にはK892へ、

光通信が議決権34％、MBKパートナーズ系ファンドが33％、NECキャピタルソリューション系ファンドが33％を出資する予定です。光通信はこれとは別に、議決権のない種類株式への出資も予定しています。

光通信グループはTOB発表前からレオパレス21株を合計59,188,300株、所有割合18.11％保有していました。

一連の取引が完了すれば、最終的にはK891がレオパレス21株をすべて所有する計画です。

ただし、そのK891を光通信だけが支配する形ではありません。

このため「レオパレス21が光通信の100％子会社になる」という書き方では、今回の資本関係を正確に表せません。

なぜ光通信などはレオパレス21を非公開化するのか

今回の買収を、2018年以降に大きな問題となった施工不備だけと結びつけて考えるのも正確ではありません。

光通信側の資料によると、光通信グループはレオパレス21の施工不備対応などによって業績が悪化していた時期から、財務基盤や企業価値向上の余地に注目し、2022年4月に株式取得を始めました。

その後、レオパレス21は家賃の適正化やコスト削減などを進め、業績は回復しています。

一方、中長期で見ると別の課題もあります。

レオパレス21の管理戸数は2020年3月期の約57万戸から2026年3月期には約54万戸へ減少。物件の築年数も進んでおり、競争環境への対応や、再開した開発事業への投資も必要になっています。

さらに2027年4月以降に始まる事業年度から強制適用される新しいリース会計基準への対応などもあり、現在のビジネスモデルを中長期で見直す必要があると判断されています。

そこで光通信側は、上場会社として短期的な業績や株価への影響にも配慮しながら改革を進めるより、非公開化したうえで意思決定を速め、中長期の施策に取り組む方が企業価値向上につながるとしています。

つまり今回のTOBは、「経営危機に陥ったレオパレス21を光通信が救済する」という話ではありません。

施工不備問題後の立て直しが進んだ一方、次の成長へ向けた構造改革を非公開会社として進めるというのが、今回示された狙いに近いものです。

買収後は電気・ガス・ネットなどとの連携も想定

光通信などが期待しているシナジーを見ると、レオパレス21を買収する理由がさらに分かりやすくなります。

レオパレス21は全国で約54万戸を管理しています。

光通信グループは、この入居者基盤に対して、電気、ガス、インターネット、モバイル、ウォーターサーバー、決済、保険・保証などのサービスを展開することを想定しています。

ほかにも、空室時の通電サービスや設備故障時のコールセンター対応といった、賃貸管理と相性のよいサービスも挙げられています。

また、レオパレス21の物件では法人契約の利用が多いため、光通信グループの法人顧客をレオパレス21へ紹介して入居につなげることや、外国人労働者向けサービスとの連携なども想定されています。

ただし、ここは「決まったこと」と「期待していること」を分ける必要があります。

公式資料で示されているのは、非公開化後にこうした連携によってシナジーを生み出せるという構想です。

約54万戸すべてへ一斉に光通信系サービスを導入することが決まったわけではありません。

レオパレス21株を持っている人はどうなる？

現在レオパレス21株を持っている一般株主にとっては、ここが最も重要でしょう。

大きく分けると、TOB期間中には「TOBに応募する」「上場市場で売却する」「そのまま保有する」という対応があります。

どれを選ぶべきかは、保有状況や税務上の扱いなどによって異なります。この記事では特定の選択を勧めるものではありません。

TOBに応募するとどうなる？

公開買付代理人はSBI証券です。

TOBが成立した場合、応募したレオパレス21株は1株1000円で買い付けられます。決済開始予定日は2026年11月9日です。

SBI証券以外の証券会社でレオパレス21株を保有している場合は、SBI証券への株式移管などの手続きが必要になる場合があります。

証券会社ごとの取次ぎ対応や、NISA口座で保有しているケースなどでは扱いが異なる可能性があるため、実際に応募する場合はSBI証券と現在利用している証券会社の最新案内を確認した方が安全です。

TOB期限直前では移管などが間に合わない場合もあるため、応募を検討している人は手続き期限そのものも確認する必要があります。

市場で売却する場合は1000円になるわけではない

レオパレス21株は9月15日時点ではまだ上場しているため、市場で売却することもできます。

ただし、市場で売る場合はTOB価格1000円ではなく、実際の市場価格で売買が成立します。

市場価格がいくらになるかを事前に断定することはできません。TOB価格以上になる、必ず1000円に近づくといった予測もできません。

TOBに応募せず、そのまま持っていたらどうなる？

TOBが成立した後も一般株主の株式が残る場合、K891側は株式併合を利用したスクイーズアウトを予定しています。

スクイーズアウトとは、簡単に言えば、非公開化のために残った少数株主の株式も最終的に現金化し、買収側に株主を集約する手続きです。

予定されている株式併合では、一般株主が保有する株式が1株未満の端数になるよう併合比率を設定します。そこで生じた端数を処理し、株主には金銭を交付する仕組みです。

会社側は、一般株主へ交付される金額について、原則としてTOB価格1000円に各株主の保有株数を掛けた金額と同一になるよう算定する予定としています。

つまり、

「TOBに応募しなかったら株が紙くずになる」

ということではありません。

一方で、TOBに応募した場合と、株式併合後に金銭を受け取る場合では、現金化される時期が同じではありません。

11月9日はあくまでTOBに応募した株式の決済開始予定日です。株式併合を経て現金交付を受ける株主については、臨時株主総会など後続手続きが必要になります。

TOBが成立しなかった場合は？

買付予定数の下限158,716,000株に届かなければ、K891は応募された株式を買い付けません。

応募していた株式は返還されます。

この場合、現在示されている株式併合や上場廃止までの計画も予定通り進められなくなるため、その後については新たな発表を待つ必要があります。

なお、TOBや株式併合による売却・金銭交付の税務上の扱いは、個人・法人、特定口座・一般口座、NISAなどによって異なる場合があります。一律に同じ税率や処理になるものとして考えず、必要に応じて証券会社や税務の専門家へ確認してください。

2027年3月期の配当はどうなる？

レオパレス21はTOB発表と同じ9月14日に、2027年3月期の配当予想も修正しました。

従来は、

としていました。

ここで注意したいのは、中間配当と期末配当で条件が違うことです。

2026年9月30日を基準日とする中間配当5円は、実施しないことがすでに決議されています。

一方、2027年3月31日を基準日とする期末配当10円を実施しないことは、今回のTOBが成立することが条件です。

そのため、「TOBが発表されたので年間配当15円が無条件で全部なくなった」とまとめると正確ではありません。

逆に、TOBが不成立になれば期末10円が自動的に復活すると公式に決まっているわけでもありません。その場合は改めて会社側の配当方針を確認する必要があります。

レオパレス21に住んでいる人の家賃や契約は変わる？

現在レオパレス21の部屋に住んでいる人にとっては、株式の話よりこちらの方が気になるでしょう。

2026年9月15日時点で、今回のTOBを理由として、

家賃、共益費、賃貸借契約、更新、退去手続き、管理会社、問い合わせ窓口などを直ちに変更するとする発表は確認されていません。

そもそも今回始まったのは、レオパレス21という会社の株式を非公開化するためのTOBです。

上場会社でなくなることと、現在の賃貸契約が自動的に終了したり、全入居者が契約を結び直したりすることは別の話です。

したがって、現時点では、

「レオパレス21に住んでいるから、TOB開始と同時に家賃や契約が変わる」と心配する必要がある状況ではありません。

ただし、「今後も絶対に何も変わらない」とまで断定することもできません。

非公開化後の事業運営やサービス内容について、今後新たな施策が発表される可能性はあります。重要なのは、現在の契約と将来構想を混同しないことです。

電気・ガス・インターネットは光通信系へ強制変更される？

今回の資料には、入居者向けサービスについてかなり具体的な構想が書かれています。

前述した通り、光通信グループはレオパレス21の管理物件の入居者に対し、電気、ガス、インターネット、モバイル、ウォーターサーバー、決済、保険・保証などを提供することでシナジーを生み出すことを想定しています。

この部分だけを見ると、

「今使っている電気やガスを変更させられるのでは？」

と心配になるかもしれません。

しかし、公式資料には、既存入居者の電気・ガス・インターネット契約を強制的に解約させたり、全物件で自動的に光通信グループのサービスへ変更したりするとは書かれていません。

あくまで、買収後に期待しているサービス連携やシナジーとして示されている段階です。

そのため現状では、

光通信系サービスとの連携構想はあるが、既存入居者への強制切り替えが発表されたわけではない

と理解するのが妥当です。

LEONETについても、今回のTOBに伴って廃止する、契約を変更するという具体的な発表は確認できません。

「レオパレス21」という会社自体がなくなるの？

もう一つ、上場廃止と混同しやすいのが会社そのものの存続です。

上場廃止＝会社が営業をやめる、という意味ではありません。

一方、今回の資料には、一連の非公開化が完了した後、K891を存続会社、レオパレス21を消滅会社とする吸収合併を行うことも「検討」していると記載されています。

ただし、この合併については、

実施する時期も、具体的な条件も、9月15日時点では未定です。

したがって、

「レオパレス21という会社が消滅することが決定した」
「レオパレスのブランドや店舗がなくなる」

とまでは言えません。

上場廃止の計画と、将来検討されている吸収合併は分けて考える必要があります。

物件オーナーにはどんな影響がある？

レオパレス21へ物件を提供しているオーナーについても、買収側は今後の施策に言及しています。

管理戸数の減少に歯止めをかけるため、非公開化後に必要と判断した場合には、サービス連携などによって増えたレオパレス21の収益の一部をオーナーへ還元したり、シナジーで改善した収益の一部を活用したりすることを検討しています。

さらに、オーナーとの関係改善策として、契約条件を段階的に見直すことも選択肢として挙げられています。

ただし、これは現時点で確定した新契約や支払額ではありません。

「TOB成立後にオーナー収入が増える」
「一括借上げの条件が改善される」

と約束されたわけではなく、資料上も必要性を判断しながら検討・実行する施策として扱われています。

オーナーにとって具体的な影響が見えてくるのは、非公開化後に実際の制度や契約条件が発表されてからとなりそうです。

施工不備問題が原因の「救済買収」ではない

レオパレス21と聞いて、2018年以降に大きく報道された施工不備問題を思い浮かべる人もいるでしょう。

今回のTOB資料でも、この問題は光通信がレオパレス21へ投資するまでの経緯として触れられています。

レオパレス21では2018年、施工した物件の界壁や天井などをめぐる不備が問題となり、その後の調査や補修対応によって業績も大きな影響を受けました。

光通信が2022年からレオパレス21株を取得し始めたのは、まさにその後の時期です。

ただ、その後は家賃の適正化やコスト削減などによって業績は回復しており、今回のTOBを「施工不備で経営危機になったため光通信に救済された」と説明するのは実態とずれます。

会社側も施工不備については「概ね解消に向かっている」としていますが、これは「完全に解決した」という意味でもありません。

今回の非公開化では、施工不備対応後に生じた成長戦略上の空白や、管理戸数の減少、物件の高経年化、開発事業への投資などを含め、次の成長段階へ向けた改革を進めることが重視されています。

過去の施工不備問題は背景の一つですが、それだけを今回のTOBの直接的な理由と考えない方がよいでしょう。

あすか少額短期保険はどうなる？

今回のTOBに伴い、レオパレス21の子会社「あすか少額短期保険」の資本関係も変更される予定です。

現在はレオパレス21が100％保有していますが、普通株式1万株を議決権のあるA種種類株式746株と、議決権のないB種種類株式9254株に転換。そのうちA種373株を、光通信グループのインシュラントグループへ譲渡する予定です。

これによりインシュラントグループは、あすか少額短期保険の**議決権50％**を持つことになります。

この株式譲渡はTOB成立や必要な許認可などが条件となっています。

レオパレス21の入居者の中には、同社の家財保険などを利用している人もいるため気になるところですが、今回発表されたのは会社の資本関係変更です。

既存契約者の保険契約そのものを変更するとの発表は、現時点では確認されていません。

今後、商品や契約条件などについて別途発表があれば、その時点で確認する必要があります。

同日発表のシルバー事業売却はTOBとは別の取引

9月14日にはレオパレス21のシルバー事業についても大きな発表があったため、今回の買収と混同しないよう注意が必要です。

レオパレス21は、日本革新投資（J-INC）との間で、シルバー事業を運営するアズ・ライフケアとアズ・レジデンスの全株式を、J-INCがサービスを提供するファンド系SPCへ譲渡する基本合意を締結しました。

これは「TOBによって介護事業を光通信へ売却する」という取引ではありません。

しかも9月14日時点では正式な最終契約ではなく基本合意の段階です。

レオパレス21は9月下旬の最終契約締結、10月末のクロージングを目指すとしています。賃貸事業へ経営資源を集中させる事業再編の一つとして見るのが適切でしょう。

今後いつ何が分かる？

今回のTOBについて、次の大きな節目は10月30日です。

予定通りであれば、この日で公開買付期間が終了し、応募株数が買付予定数の下限158,716,000株に達したかどうかが分かります。

TOBが成立すれば、応募株の決済は11月9日から始まる予定です。

その後、一般株主の株式を整理するための株式併合などが進み、2027年1月頃の臨時株主総会などを経て、最終的な非公開化へ進む計画です。

ただし、2026年9月15日時点では正式な上場廃止日はまだ決まっていません。

今後は少なくとも、

という状態です。

まとめ

レオパレス21では、K891による1株1000円のTOBが2026年9月15日に始まりました。公開買付期間は10月30日までで、レオパレス21自身もTOBに賛同し、株主へ応募を推奨しています。

一連の取引はレオパレス21の非公開化を目的としているため、予定通り進めば最終的には上場廃止となる見込みです。

ただし、9月15日時点ではまだ上場廃止ではありません。東証では「監理銘柄（確認中）」で、TOB成立後に株主総会や株式併合などを行う必要があり、正式な上場廃止日もまだ決まっていません。

株主がTOBに応募した場合は、成立すれば1株1000円で買い付けられます。応募せず株式を持ち続けた場合も、TOB成立後の株式併合によって最終的に現金化する手続きが予定されています。

一方、現在レオパレス21に住んでいる人については、今回のTOBを理由に家賃や賃貸契約が直ちに変わるとの発表はありません。

光通信グループの電気・ガス・インターネットなどを入居者へ展開する構想は示されていますが、それは将来のシナジーとして検討されているもので、既存入居者への強制切り替えが決まったという話でもありません。

「上場廃止の方向で進んでいること」と「すでに上場廃止が決まったこと」、「将来のサービス連携」と「現在の賃貸契約変更」を分けて見ることが、今回のニュースを理解するうえで最も重要です。