日銀利上げで住宅ローンの変動金利はいつ上がる？返済額はすぐ増える？5年・125％ルールも整理

日銀利上げで住宅ローンはいつ上がる？返済額・5年ルールを整理

2026年9月18日、日本銀行は政策金利を1.00％程度から1.25％程度へ引き上げることを決めました。住宅ローンを変動金利で返済している人にとって気になるのは、「自分の金利はいつ上がるのか」「来月から返済額が増えるのか」という点でしょう。

先に結論を整理すると、日銀が0.25％ポイント利上げしたからといって、住宅ローンの変動金利が同じ日に一律0.25％ポイント上がり、翌月から返済額まで増えるわけではありません。

今回は、すでに変動金利の住宅ローンを返済している人を中心に、日銀利上げがどの段階で住宅ローンへ反映されるのか、三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行の最新状況、5年ルールと125％ルールまで順に整理します。

日銀は政策金利を1.00％程度から1.25％程度へ引き上げ

日本銀行は2026年9月17～18日に開いた金融政策決定会合で、金融市場調節方針を変更しました。

政策金利に相当する無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を、従来の1.00％程度から1.25％程度へ0.25％ポイント引き上げます。採決は賛成7、反対2でした。

新しい方針は2026年9月24日から適用されます。

日本銀行は9月18日の金融市場調節方針で、基調的な物価上昇率が2％に近づいていることなどを踏まえ、金融緩和の度合いを調整することが適切と判断したと説明しています。

一方で、次回の会合でも必ず利上げすると決まったわけではありません。今後の経済・物価・金融情勢を確認しながら判断する方針です。

なお、今回の利上げ後に日経平均が上昇した理由については、日銀が利上げしたのになぜ日経平均は882円高？TOPIX反落・値下がり1003銘柄の理由で詳しく整理しています。

日銀が利上げしても住宅ローンが同じ日に上がらない理由

住宅ローンを考えるときに、まず切り分けたいのが「日銀の政策金利」と「自分の住宅ローン金利」は同じ数字ではないという点です。

このように、いくつかの段階を経て影響します。

短期プライムレートは、銀行が信用力の高い企業へ短期で貸し出す際の最優遇金利です。変動型住宅ローンの基準金利を決める際に使われることがありますが、すべての銀行・商品がまったく同じ仕組みで連動しているわけではありません。

さらに、住宅ローンには「基準金利」と、実際に契約者へ適用される「適用金利」があります。

例えば三菱UFJ銀行では、基準金利から契約時の金利引下幅を差し引いたものが適用金利になります。そのため、銀行の基準金利が3％台であっても、実際に利用者が支払っている変動金利はそれより低いケースがあります。

したがって、「日銀の政策金利が1.25％になったので、自分の住宅ローンも1.25％になる」という意味ではありません。

住宅ローンの変動金利はいつ上がる？主要3行の最新状況

2026年9月20日時点で確認できる主要銀行の状況を整理すると、対応には違いがあります。

「大手銀行ならすべて同じ日に上がる」と考えず、契約している銀行の公式案内を見る必要があります。

三菱UFJ銀行は12月1日に住宅ローン基準金利を見直し

今回もっとも具体的なスケジュールを公表しているのが三菱UFJ銀行です。

三菱UFJ銀行は、短期プライムレートを2026年11月2日から年2.375％から年2.625％へ引き上げると発表しました。

そのうえで、「住宅ローン 変動金利の基準金利見直しについて」で、住宅ローンの変動金利基準金利を2026年12月1日に見直すと案内しています。

ただし、2026年12月からの具体的な基準金利は11月30日に発表予定です。現段階で「住宅ローン基準金利も0.25％ポイント上がる」と決めつけることはできません。

2026年11月30日以前から借りている人については、金利タイプによって新利率の反映時期が異なります。

日銀が9月18日に利上げを決めても、既存の住宅ローンへ数カ月後に反映されるのは、このように銀行ごとに基準金利の変更日、契約上の金利見直し日、新利率の適用日が設定されているためです。

なお、2008年12月以前の借入など、一部には異なる取扱いがあります。三菱UFJ銀行では、自分が毎月型か年2回型かを「ご返済のお知らせ」などで確認できます。

みずほ銀行は短期プライムレートを11月2日に引き上げ

みずほ銀行も2026年9月18日、短期プライムレートを年2.375％から年2.625％へ変更すると発表しました。改定日は2026年11月2日です。

一方、「短期プライムレートが11月2日に上がる」ことと、「既存住宅ローン利用者の適用金利が11月2日に変わる」ことは同じではありません。

みずほ銀行では一般的に、変動金利の金利を年2回見直す仕組みを案内していますが、2026年9月20日時点では、今回の9月利上げを受けた既存住宅ローンについて、三菱UFJ銀行のように具体的な反映月まで示した専用案内は確認できません。

過去の改定時期から今回の反映時期を推測するのではなく、今後の公式案内を確認するのが確実です。

三井住友銀行も今回分の具体的な反映日程は未確認

三井住友銀行では、変動金利型住宅ローンについて定期的に金利を見直す仕組みを公表しています。

ただし2026年9月20日時点では、今回の日銀利上げを受けた新しい短期プライムレートや、既存住宅ローンへいつ反映するのかを示す個別発表は確認できません。

そのため、「三菱UFJ銀行がこうだから三井住友銀行も同じ」と扱うことはできません。

「金利が上がる日」と「返済額が増える日」は別

住宅ローンのニュースで最も混同しやすいのが、金利上昇と返済額上昇です。

少なくとも次の3段階を分けて考える必要があります。

1. 銀行が住宅ローンの基準金利を変更する
2. 契約者の適用金利が変更される
3. 毎月の返済額が変更される

この3つが同じ日に起きるとは限りません。

さらに、元利均等返済で「5年ルール」が適用される契約では、適用金利が上がっても、毎月の返済額はしばらく同じという状態が起こります。

5年ルールは「5年間金利が上がらない制度」ではない

変動金利の説明でよく出てくる「5年ルール」は、名前だけでは誤解しやすい仕組みです。

5年間変わらないのは原則として毎月の返済額であって、住宅ローンの適用金利ではありません。

金利は契約に定められたタイミングで見直されます。そこで金利が上がった場合でも、元利均等返済で5年ルールの対象なら、毎月返済額は一定期間据え置かれます。

例えば毎月10万円を返済していて、金利上昇前はそのうち7万円が元金、3万円が利息だったとします。

金利が上がれば、返済総額10万円は同じでも、6万円が元金、4万円が利息というように内訳が変わることがあります。

つまり、「返済額が変わらない＝利上げの影響がない」ではありません。元金の減り方が遅くなり、その後の利息負担にも影響します。

125％ルールでも負担増そのものが消えるわけではない

5年ルールと一緒に使われることが多いのが「125％ルール」です。

これは、5年ごとに毎月返済額を見直すとき、金利上昇によって返済額が増える場合でも、それまでの返済額の125％を上限とする仕組みです。

例えば毎月10万円なら、次回見直し時の返済額は原則として12万5000円が上限になります。

ただし、「住宅ローンの負担は最大25％しか増えない」という意味ではありません。

125％ルールは返済額の急上昇を抑える制度であり、金利上昇によって生じた利息そのものを免除する仕組みではありません。

急激な金利上昇で毎月の利息が返済額を上回れば、元金をまったく減らせないだけでなく、未払利息が生じる可能性もあります。金融機関によっては、最終返済時まで残った元金や利息の支払いが必要になる場合があります。

5年・125％ルールがない住宅ローンもある

ここも重要です。5年ルール・125％ルールは住宅ローン共通の制度ではありません。

例えばPayPay銀行は、住宅ローンについて「5年ルールや125％ルールはありません」と公式FAQで明記しています。

また、同じ銀行でも元金均等返済では5年・125％ルールが適用されない商品があります。

したがって、「変動金利なら5年間は返済額が同じ」と思い込まず、自分の契約を確認する必要があります。

0.25％ポイント上がると負担はどのくらい変わる？

0.25％ポイントの金利上昇がどの程度なのか、まず単純なモデルで見てみます。

ローン残高が1年間まったく減らないと仮定し、「残高×0.25％」で計算すると次のようになります。

これは金利差の大きさをイメージするための単純計算です。実際には返済によって元金が減るため、この表の金額がそのまま年間の追加負担になるわけではありません。

残高3,000万円・残り30年なら月額差は約3,500円

もう少し住宅ローンに近い条件でも試算してみます。

• 住宅ローン残高：3,000万円
• 残り返済期間：30年
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし
• 返済額をその時点ですぐ再計算すると仮定

単純計算では年間約4万1,800円の差です。

ただし、これは「金利が1.00％から1.25％になり、その時点で返済額もすぐ再計算された場合」のモデルです。

5年ルールが適用されている既存の住宅ローンなら、金利が0.25％ポイント上がったからといって翌月から3,484円増えるわけではありません。

固定金利ですでに借りている人はどうなる？

今回の日銀利上げは、固定金利利用者にもまったく関係がないわけではありませんが、状況を分けて考える必要があります。

全期間固定ですでに借りている人

全期間固定金利で契約済みなら、今回の日銀利上げを理由に契約中の金利が途中で変更されるわけではありません。

完済まで適用金利が固定される契約であれば、今回の利上げによって現在の返済額が直接増えることはありません。

固定期間選択型で固定期間中の人

10年固定などの固定期間選択型も、固定期間中は契約した金利が適用されます。

ただし、固定期間が終了した後に再び固定金利を選ぶ場合や変動金利へ移る場合は、その時点の金利水準が影響します。固定期間終了が近い人は、終了後の条件を確認しておく価値があります。

これから固定金利で借りる人

新規の固定金利は、長期金利や国債利回り、銀行の資金調達環境など複数の要因を受けます。

そのため、「日銀が0.25％ポイント利上げしたから、固定住宅ローンも0.25％ポイント上がる」と単純には言えません。

変動から固定へ変更した方がいい？

利上げのニュースを見ると、「今のうちに固定金利へ変えた方がいいのでは」と考える人もいるでしょう。

ただ、変動と固定のどちらが有利かは、今回の利上げだけでは決められません。

少なくとも次の条件を比較する必要があります。

• 現在の住宅ローン残高
• 残り返済期間
• 現在の適用金利
• 固定へ変更した場合の金利
• 毎月どこまで返済額の増加に耐えられるか
• 今後さらに金利が上がった場合の家計への影響
• 同じ銀行内での金利タイプ変更手数料
• 他行へ借り換える場合の事務手数料・登記費用
• 団体信用生命保険の条件
• 借り換え時の審査
• 住宅ローン控除への影響

金利上昇が心配だからという理由だけで、一律に固定へ変更するのが正解とは限りません。

一方、毎月返済額が増えることへの耐性が低く、将来の返済額を確定させたい人にとっては、固定金利を比較する意味があります。

また、繰り上げ返済で残高を減らし、将来の利息負担を抑える選択肢もあります。ただし、住宅ローン控除を利用している場合は、返済期間などの条件に影響しないか確認が必要です。

新規借入と既存の住宅ローンは分けて見る

銀行サイトには「変動金利 年○％～」といった金利が大きく表示されていますが、多くの場合は新しく住宅ローンを借りる人向けの金利です。

すでに住宅ローンを返済している人は、契約した当時の基準金利、優遇幅、金利見直し方式などに基づいて適用金利が決まります。

そのため、銀行サイトに掲載された最新の新規借入金利を見て、「自分も来月からこの金利になる」と判断するのは適切ではありません。

これから借りる人・借り換える人と、すでに返済中の人では見るべき数字が違います。

「何もしなくても大丈夫？」まず確認したい11項目

今回の利上げを受けて、すぐに固定金利へ変更したり、慌てて借り換えたりする必要があるとは一律には言えません。

ただし、自分の住宅ローンがどのルールで動くのかは確認しておいた方が安心です。

1. 住宅ローンを借りている銀行
2. 正式な商品名
3. 変動金利か固定金利か
4. 元利均等返済か元金均等返済か
5. 現在の適用金利
6. 現在のローン残高
7. 残り返済期間
8. 金利の見直し基準日
9. 新金利の適用開始日
10. 5年ルール・125％ルールの対象か
11. 次回の返済額見直し時期

確認場所は銀行によって異なりますが、インターネットバンキングや銀行アプリ、返済予定表、「ご返済のお知らせ」、住宅ローン契約書、公式FAQなどから確認できます。

特に「変動金利だから5年ルールがあるはず」と決めつけず、自分の商品が本当に対象なのかまで確認することが大切です。

まとめ：日銀利上げでも住宅ローン返済額がすぐ増えるとは限らない

日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.00％程度から1.25％程度へ引き上げることを決めました。

ただし、日銀の政策金利、銀行の短期プライムレート、住宅ローンの基準金利、契約者の適用金利、毎月返済額はそれぞれ別です。

三菱UFJ銀行では、住宅ローンの変動金利基準金利を2026年12月1日に見直し、既存利用者では契約タイプによって2027年2月または7月の約定返済分から新利率が反映されるスケジュールが示されています。一方、みずほ銀行や三井住友銀行については、2026年9月20日時点で今回分の既存住宅ローンへの具体的な反映日を同じ粒度では確認できません。

また、5年ルールの対象なら金利が上がっても毎月返済額がすぐ増えない場合がありますが、利息の割合が増え、元金の減りが遅くなるため「影響がない」という意味ではありません。

125％ルールについても、返済額の急上昇を抑える仕組みであって、金利上昇による負担そのものを消す制度ではありません。そもそも5年・125％ルールを採用していない住宅ローンもあります。

まず確認したいのは、「日銀が何％利上げしたか」だけではなく、自分の住宅ローンの商品名、適用金利、金利見直し日、返済方式、5年・125％ルールの有無です。

今回の利上げだけを見て変動から固定へ変更すべきかを一律に決めるのではなく、自分の残高や残存期間、家計がどこまで金利上昇に耐えられるかを確認してから比較するのが現実的です。